TIPP: Immer prüfen - negative Erbschaften !!!

Bei fast jedem zweiten Erbfall ist eine oder mehrere Immobilien Teil der Erbschaft. Nicht immer ist die Erbschaft ein Segen. Es gilt zu klären, ob man die Erbschaft annimmt oder besser ausschlagen soll.
 
 Und hier heißt es schnell zu handeln, denn es gilt Fristen einzuhalten und Wartezeiten für zwingend benötigte Informationen und Unterlagen einzuplanen.
 
 Die Kernfrage muss lauten, übersteigt der Wert der Erbschaft den gegenüberstehenden Verbindlichkeiten und ggf. notwendigen erforderlichen Investitionen. 

Den Marktwert bestimmen (lassen) !

Welcher Preis ließe sich unter Berücksichtigung der wesentlichen, wertrelevanten Grundstücksmerkmalen zum aktuellen Stichtag mit einer hohen Wahrscheinlichkeit, in einer üblichen Vermarktungszeit erzielen. Dies ist eine Definition des Marktwertes und muss gleichzeitig eine Kernfrage sein, die idealerweise recht früh geklärt werden sollte.

Idealerweise liegen Vergleichspreise aus der Umgebung vor, oder lassen sich über den örtlichen Gutachterausschuss recherchieren. Eine Orientierung an den Angebotspreisen der Immobilienportale ist dagegen nicht empfehlenswert, da in diesen Preisen oft noch die Verhandlungsmasse mit eingerechnet ist, die vor allem bei älteren, nicht modernisierten Gebäuden, oft nicht unerheblich ist.

Die Verwendung von Online-Bewertungen ist ebenfalls nur für neuere Standardobjekt ausreichend genau.

Konsultieren Sie lieber einen Sachverständigen, der durch eine Stellungnahme eine Eingrenzung des Marktwertes sachgemäß und marktgerecht durchführen kann (eine umfangreichens Verkehrswertgutachten) ist hier noch nicht notwendig.

Was reduziert den Marktwert und den Nettovermögenswert?
 
Der Grundbesitz könnte belastet sein. Der Blick ins Grundbuch reicht dabei nicht aus, denn die dort in Abteilung 3 eingetragenen Belastungen zeigen nicht den aktuellen Stand der Restschulden. Dieser muss zunächst bei den jeweils Berechtigten geklärt werden. Nicht selten, sind die eingetragenen Berechtigten, also z.B. Banken, Versicherungen aber oft auch Bundes- oder Landesinstitutionen gar nicht mehr existent sondern sind in andere Institutionen übergegangen. Dies bedeutet in vielen Fällen intensive Detektivarbeit bis man sozusagen den genauen „Kontostand der Immobilie“ kennt.
 
Empfehlenswert ist auch eine Auskunft bei der Gemeinde über etwaige ausstehende oder in Zukunft anfallen Beiträge z.B. für Erschließungsmaßnahmen. Auch das Bestehen von Mietverhältnissen, Wohnrechten, Nießbrauch usw. kann den Nettowert des Grundbesitzes einschränken. In jedem Fall ist ein Gespräch mit einer/einem Steuerberater(in) zwingend erforderlich. 
 
Je nach Wert der Erbschaft und Verwandtschaftsgrad können erheblich Erbschaftssteuern anfallen. Diese Steuerlast kann zusätzlich durch eine viel zu hohe Bewertung des Grundbesitzes durch das Finanzamt befeuert werden, besonders besteht die Gefahr bei Objekten, die vom Markt als Abrissobjekte betrachtet werden, vom Finanzamt jedoch noch mit Restwerten für die Gebäude angesetzt werden. 
 
Auch die Konsultierung eines spezialisierten Rechtsanwaltes verschafft Absicherung. Die Ermittlung des Markt- bzw. des Verkehrswertes sollte immer durch einen zertifizierten bzw. öffentlich bestellten Sachverständigen erfolgen, der sich auch mit den Bewertungsgrundlagen der Finanzämter auskennt. Wenn nicht eine einzelne Person erbt sondern eine Erbengemeinschaft bestehen zudem weitere Risiken. So würde die Verantwortung der Erbengemeinschaft obliegen. Über notwendige Reparaturen bzw. auch die zukünftige Verwertung also die Entscheidung über Verkauf, Vermietung, Übertragung obliegt der Gemeinschaft. Ein Einzelner kann alle Entscheidungen blockieren. 
 
Nicht wenige Immobilien ereilt dann das Schicksal jahrelanger Verwahrlosung und das Auflaufen von immensen Rechtsberatungskosten. Es drohen dann oft Teilversteigerungen um Schaden abzuwenden.