Immobilienreport Bonn / Rhein-Sieg 2023
· Daten zu Demographie und Wirtschaftskraft
· Immobilienpreise aus echten Verkaufsfällen
abgeleitet
· Preis- und Marktentwicklungen
· Trends / Markteinschätzungen / Analysen
Bad Honnef – Altstadt - Bildquelle: www.istockphoto.com
1. Region Bonn
1.3. Immobilienpreise in mittleren und guten Wohnlagen
(Quelle Grundstücksmarktbericht Bonn 2022)
1.3.1. Bodenrichtwerte (Grundstückspreis)
Der örtliche Gutachterausschuss veröffentlicht in seinem aktuellen Grundstücksmarktbericht 2023 folgende, durchschnittliche Preisentwicklungen für baureifes Land: EFH/ZFH[1]: + 5 % (Vorjahr +25%), Mehrfamilienhäuser/Wohn- und Geschäftshäuser: 0 % (Vorjahr: + 25 %), Gewerbe/Industrie: 0 % (Vorjahr) + 10 %.
Die Zahl der Kauffälle von unbebauten Grundstücken ist gegenüber 2021 um 17 % zurückgegangen (-17%) ;
der Geldumsatz ging sogar um 33 % zurück im Teilmarkt der unbebauten Grundstücke (-33%).
1.3.2 Teilmarkt der Ein-/und Zweifamilienhäuser
differenziert nach „freistehende Einfamilienhäuser (EFH/ZFH)“; „Doppelhaushälfte/Reiheneckhaus (DHH/REH)“ sowie „Reihenmittelhaus (RMH)“
[1] Ein- und Zweifamilienhäuser
Analyse Teilmarkt aller Ein-/Zweifamilienhäuser:
Der Geldumsatz ist von 316 Mio. € auf 305 Mio. € um ca. 3,6 % zurückgegangen (-3,6%), der Flächenumsatz ist von 26 auf 21 ha somit um rd. 20 % gesunken.
Es folgt die differenzierte Analyse der Teilmärkte nach Anbauarten (freistehend, einseitig- bzw. zweiseitig angebaut).
1.3.2.1. Freistehende Einfamilienhäuser in mittleren und guten Lagen
Grundstücksgröße zwischen 350 und 800 m²
Analyse Daten Teilmarkt freistehende Ein-/und Zweifamilienhäuser:
· weiterhin keine Kauffälle von Neubauten
· Die (relativen) Quadratmeterpreise steigen in allen Baujahresklassen, besonders stark sind Häuser der Baujahre 1950-1974 gestiegen (+17,3 %) auf nun über 5.000 €/m².
· Lediglich in der Baujahresklasse bis 1949 (ohne Gründerzeithäuser)
ist ein leichter Rückgang (-1,9%) der absoluten Kaufpreise festzustellen
· Für ein freistehendes Haus wurden in der Bundesstadt mittlerweile
zwischen 627.000 und 841.000 € (rd. 5.000 €/m² Wohnfläche) gezahlt.
1.3.2.2 Doppelhaushälften/Reiheneckhäuser in mittleren und guten Lagen
mit einer Grundstücksgröße von 150-500 m²
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Analyse Daten Teilmarkt DHH/REH:
· Insgesamt wurden 13 Objekte weniger verkauft
· Für eine neue DHH werden durchschnittlich 822.000 € bzw. 5.100 €/m²
Wohnfläche gezahlt
· Die Preise für ältere DHH haben stark zugelegt +9,3 bis + 17 %
· Für eine ältere DHH sind zwischen 4.000 – 4.400 €/m² gezahlt worden.
1.3.2.3 Reihenmittelhäuser in mittleren und guten Lagen
mit einer Grundstücksgröße von 150-300 m²
Analyse Daten Teilmarkt RMH:
· Insgesamt wurden 11 Objekte mehr verkauft
· Bei neueren RMH scheint der Zenit bei 682.000 € erreicht zu sein
(leichter Preisrückgang -2% bzw. -5,7 % bei den relativen Preisen)
· Teilweise deutliche Preissteigerungsraten bei älteren Objekten + 11,7%
bzw. 14 % bei den absoluten Kaufpreisen (Bj. 1975-2019 bzw. 1950-1974)
· Ordentlicher Zuwachs bei den relativen QM-Preisen der
Bestandsobjekte (6,2 bis 7,7 %)
1.3.2.4 Freistehende Villa in mittleren und guten Lagen
Analyse Daten Teilmarkt freistehende Villa:
· Weiterhin wenig Transaktionen im Teilmarkt „Villla“ mit 15 Verkäufen
· Die teuerste in 2022 verkaufte Villa hat rd. 4,5 Mio. (Vorjahr 3,65 Mio. €)
gekostet
· Durchschnittlich sind 2.26 Mio. € erzielt worden, dies entspricht einem
Preisanstieg von 17 % bzw. + 3 % bei den relativen Kaufpreisen
1.3.2.5 Gründerzeithaus (beidseitig angebaut) in mittleren und guten Lagen
Analyse Daten Teilmarkt Gründerzeithäuser:
· Erneuter starker Rückgang der Kauffallzahlen (- 22)
· Kein Gründerzeithaus unter 800.000 € verkauft
· Sehr deutliche Preisentwicklung +7,34 % der absoluten Kaufpreise bzw.
+ 13,82 % der relativen Kaufpreise
· Durchschnittlich sind etwas über 5.000 €/m² Wohnfläche erzielt worden
2. Region Rhein-Sieg-Kreis
2.1. Allgemeine Daten (Quelle: Wikipedia)
2.3. Immobilienpreise Teilmarkt Ein-/Zweifamilienhäuser
(Quelle Grundstücksmarktbericht 2022 Rhein-Sieg-Kreis)
2.3.1 Entwicklungen im gesamten Kreisgebiet
Bodenwerte (Grundstückspreis) Teilmarkt Ein-/Zweifamilienhaus
Gemäß dem aktuellen Grundstücksmarktbericht 2023 des Rhein-Sieg-Kreises wurde in 2021 eine Preissteigerung für unbebaute Ein-/und Zweifamilienhausgrundstücke von + 9,3 % (Vorjahr + 20,9 %) gemessen.
Wie hat sich der Geldumsatz für mit EFH/ZFH bebaute Grundstücke in den einzelnen Gemeinden entwickelt?
Insgesamt im Kreisgebiet ist ein Rückgang beim Geldumsatz von -11 % zu verzeichnen.
Nur 5 Städte/Gemeinden weisen eine positive Entwicklung beim Geldumsatz im Teilmarkt der bebauten EFH/ZFH-Grundstücke auf. Die Umsätze sind teilweise sehr drastisch (z.B. in Much mit -42,52 %). Windeck ist ähnlich wie Much, eine eher kleine Gemeinde am Rande des Rhein-Sieg-Kreises, weist aber eine Steigerungsrate von fast +40 % auf.
Nachfolgend wird die Entwicklung in den einzelnen Teilmärkten beschrieben, differenziert nach „freistehenden Einfamilienhäusern (EFH)“, „Doppelhaushälften/Reiheneckhäusern (DHH/REH)“ sowie „Reihenmittelhäusern (RMH)“.
2.3.2 Betrachtung Preise und Entwicklungen in einzelnen Gemeinden
2.3.2.1 Alfter
2.3.2.2 Meckenheim
2.3.2.3 Rheinbach
2.3.2.4 Swisttal
2.3.2.5 Wachtberg
2.3.2.6 Bornheim
2.3.2.7 Niederkassel
2.3.2.8 Bad Honnef
2.3.2.9 Königswinter
2.3.2.10 Sankt Augustin
2.3.2.11 Siegburg
2.3.2.12 Troisdorf
2.3.2.13 Hennef
2.3.2.14 Lohmar
2.3.2.15 Eitorf
2.3.2.16 Neunkirchen-Seelscheid
2.3.2.17 Ruppichteroth
2.3.2.18 Windeck
3. Meine Einschätzung für den Immobilienmarkt in der
Region Bonn / Rhein-Sieg-Kreis
Bonn:
Sämtliche absolute und relative (also QM-Wohnfläche) Preise sind nachhaltig gestiegen
[mit nur wenigen Ausnahmen: absolute Preise freist. EFH Bj. bis 1949, RMH bis 1949].
Die Steigerungsraten haben sich gegenüber dem Vorjahresbericht überwiegend abgeschwächt.
Auch die Kauffallzahlen sind mit Ausnahme des Teilmarkts der Gründerzeithäuser und der DHH/REH gestiegen. Somit ist festzustellen, dass es weiterhin ein stabiles Angebot gab und die Häuser einen Käufer gefunden haben.
Rhein-Sieg-Kreis:
Die Entwicklung des Geldumsatzes im Teilmarkt der bebauten Ein- und Zweifamilienhausgrundstücke ist mit
-11 % gegenüber + 2 % im Vorjahr deutlich zurückgegangen. Auch die Anzahl der Kauffälle ist mit -15 % stark rückläufig gewesen.
Allerdings haben sich die Kaufpreise in nahezu allen Teilmärkten (freistehende EFH / DHH und REH / RMH) nachhaltig positiv entwickelt.
Einfluss Ukraine-Krieg / Energie-Krise / Zinssituation - Markteinschätzung
In den Auswertungen liegen Kauffälle aus den Jahren 2021 und 2022 zugrunde.
Daher sind die Auswirkungen der Energie-, Zins-, und Baukostenkrise, die durch den Angriffskrieg in der Ukraine (seit Februar 2022) verursacht wurden, voraussichtlich noch nicht „voll durchgeschlagen“, bzw. sogar überwiegend nicht eingeflossen.
Zu einer aktuellen Marktbetrachtung gehören daher die konkreten Fragestellungen:
„Welche Auswirkungen haben die genannten Faktoren auf die Menge und Qualität der Nachfrage in den Teilmärkten?“
„Wie wirken sich die erhöhten Kosten für Energie, Immobiliendarlehen, Modernisierungskosten und die Unwägbarkeiten bei der Entwicklung der Baukosten und der Problematik der Knappheit und Lieferprobleme auf die Kaufpreise aus?“
Um zu beurteilen, wie stark der Einfluss der genannten Faktoren auf die ausgewerteten Kaufpreise ist, wird nachfolgend die Entwicklung der Zinskonditionen von Immobiliendarlehen analysiert.
Bei der Entwicklung der Bauzinsen im Jahr 2022 (vgl. folgende Grafik) ist festzustellen, dass das Zinsniveau noch im ersten Quartal unter 2 % lag und erst zum 3. Quartal über 3 % gesprungen ist. Somit ist ein Großteil der Käufer (im Jahr 2022) voraussichtlich noch in den Genuss der „günstigen“ Finanzierungskonditionen gekommen. Viele werden voraussichtlich einen vermeintlich noch hohen Kaufpreis akzeptiert haben, um den Immobilienkauf in dieser Phase der schnell steigenden Bauzinsen „in trockene Tücher“ zu bekommen.
Quelle: https://www.drklein.de/zinsentwicklung-prognose.html
Es ist also festzuhalten, dass in den aktuell ausgewerteten Immobilienpreisen, welchen die Daten der Kauffälle aus den Jahren 2021 und 2022 zugrunde liegen, die Einflüsse aus dem Ukraine-Krieg überwiegend noch nicht eingegangen sind und daher gesondert berücksichtigt werden müssen.
Hierzu können aktuellere Daten, die z.B. durch die anerkannte Sprengnetter Marktforschung quartalsaktuell erhoben und veröffentlicht werden, betrachtet werden.
In der folgenden Grafik ist die Preisentwicklung im Teilmarkt der Einfamilienhäuser auf Bundesebene dargestellt. Es zeigt sich, dass im 4. Quartal 2022 der stärkste Negativtrend mit -3,3 % gemessen werden konnte, aber bereits im 4. Quartal die Trendwende stattgefunden hat, und sich der Preisrückgang verlangsamt hat.
(Datenbasis: Kaufpreisanalyse Sprengnetter Marktforschung, bundesweit 437.562 Kauffälle)
Summiert man die Preisentwicklungen der letzten 5 Quartale Q1-22 bis Q1-23 ergibt sich ein Preisrückgang von -4,4 % (bzw. auf ein Jahr umgerechnet nur noch - 3,52 %).
Somit ist der (durchschnittliche) Preisrückgang, bundesweit über alle Teilmärkte (Baujahresklassen und Gebäudetypen),
gar nicht besonders stark ausgeprägt.
Die folgende Grafik/Daten zeigen, dass die Preisrückgänge jedoch sehr differenziert ausfallen. Ältere, nicht modernisierte Immobilien verzeichnen einen deutlich stärkeren Preisrückgang als die modernisierten Immobilien.
Im Teilmarkt der Einfamilienhäuser war der Rückgang fast 3-mal so stark bei den unmodernisierten Immobilien, bei Eigentumswohnungen sogar um das 7-fache.
Hier nehmen die Energiekosten und die hohen Kosten bzw. Unwägbarkeiten bei (energetischen) Modernisierungsmaßnahmen Einfluss.
Weitere Kriterien für Marktanpassungen dürften die Kaufkraft, die Eigenkapitalquote, der Arbeitsmarkt sowie vermutlich auch die zurückliegende Preisdynamik in den jeweiligen Teilmärkten sein. In unserer Region Bonn/Rhein-Sieg ist im Vergleich zum Bundesdurchschnitt eine solide Kaufkraft / Eigenkapitalquote und ein stabiler Arbeitsmarkt vorhanden. Es sind daher Kaufinteressenten vorhanden, die über die Möglichkeit verfügen, Immobilien zu kaufen. Die Preisdynamik in der Region war, insbesondere im Bonner Stadtgebiet, in den vergangenen Jahren sehr stark, d.h. die abgeschlossenen Kaufpreise waren oft mit der Dynamik in die Zukunft gerichtet. In der aktuellen Marktsituation werden die Immobilienkäufer in der Region bei Ihren Kaufpreisüberlegungen mehr Sicherheit einbauen und die dynamischen Zuschläge, die in den „alten“ Kaufpreisen enthalten sind, bereinigen.
Fazit:
Die Preise für Immobilien in der Region Bonn / Rhein-Sieg sind in 2022 überwiegend weiter gestiegen. Die Dynamik hat jedoch abgenommen. Im Rhein-Sieg-Kreis hat der Geldumsatz um rd. 11 % abgenommen. Die Einflüsse des Ukraine-Kriegs, der damit eingehenden Energiekrise und Veränderungen am Zinsmarkt, sind in den aktuellen Immobilienpreisen nur geringfügig eingegangen und daher gesondert zu berücksichtigen. Aktuelle Preisentwicklungen auf Bundesebene zeigen, dass die Preisrückgänge in den letzten 5 Quartalen insgesamt weniger als 5 % ausgemacht haben. Es ist jedoch festzustellen, dass die Preisrückgänge bei den unmodernisierten Immobilien deutlich stärker ausfallen (3- bis 7-fach). Es ist also damit zu rechnen, dass die Preisentwicklungen in den einzelnen Teilmärkten der Region weiter abgenommen haben, die Preise daher nun eher in eine Seitwärtsbewegung kommen, teilweise auch rückläufig sein können, insbesondere dann, wenn Käufer einen großen und schwer zu kalkulierenden Aufwand betreiben müssen, um einen zeitgemäßen Energieeffizienzstandard zu erreichen. Der stabile Arbeitsmarkt sorgt jedoch für kaufkräftige und neue Nachfrage und ermöglicht den Verkäufern, ihre Immobilien weiterhin verkaufen zu können.
Autor und Herausgeber des Immobilien-Reports Bonn-Rhein-Sieg 2023
Till Herrmann, Heisterbacher Str. 106, 53639 Königswinter
zertifizierter Sachverständiger für Immobilienbewertung ZIS Sprengnetter (S)
staatlich geprüfter Betriebswirt Fachrichtung Wohnungswirtschaft und Realkredit
Kaufmann in der Grundstücks- und Wohnungswirtschaft
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