Kosten Immobilienbwertung
Was kostet eine Immobilienbewertung ? Wie lassen sichen die Kosten durch modulare Immobilienbewertung optmieren?
Module zur Bewertung von Immobilien
Seit über 10 Jahren erstellen wir Bewertungsleistungen für
Erbfälle, Scheidung, Übertragung, Immobilienverkauf, Hauskauf etc. .
Die Anforderungen, an die Bewertungsleistungen sind oft sehr unterschiedlich.
Da in den wenigsten Fällen ein umfangreiches Gutachten (zwingend) gefortdert ist, haben wir unsere Leistungen in Module gegliedert.
Somit können wir faire und transparente Konditionen und eine schnelle Bearbeitung gewährleisten.
Wir haben für die gängigsten Anlässe beispielhaft die Module zusammengestellt.
Gerne stellen wir Ihnen auch für Ihren persönlichen Fall die benötigten Module in Form eines Angebotes zusammen
Für Ihren Fall bei Erbe, Scheidung, Verkauf und andere Bewertungsanlässen stellen wir Ihnen die benötigte Leistung im "Baukastenprinzip" zur Verfügung.
Für den Standardfall wird eine "gutachterliche Stellungnahme" mit den Modulen 1 - 3 ausreichend sein. Sie erhalten den sachverständig auf Basis der aktuellsten Marktdaten abgeleiteten Verkehrswert (=Marktwert = Prognose des voraussichtlichen Verkaufspreis) schriftlich als Expertise dargestellt.
Wenn Dritte beteiligt sind (z.B. Finanzamt, Behörden, Miterben etc.) sollte ein formelles Gutachten vorgelegt werden. Ein Gutachten muss bestimmte Formvorschriften erfüllen, insbesondere muss sich ein Dritter, welcher das Bewertungsobjekt nicht kennt, sich anhand des Gutachtens ein vollständiges Bild machen können, und die Ermittlung des Verkehrswertes nachvollziehen können.
In wenigen Fällen wird ein sogenanntes Verkehrswertgutachten nach § 194 BauGB gefordert. Meist ist zugleich gefordert, dass das Gutachten durch einen öffentlich bestellten Sachverständigen (öbuv SV) oder nach DIN/ISO 17024 zertifizieren Sachverständigen erstellt wird. Till Herrmann ist nach DIN / ISO 17024 zertifizierter Sachverständiger und somit qualifiziert Verkehrswertgutachten für Standardobjekte zu erstellen.
Modul 1 Grundlagen / Orts- & Beratungstermin
- Festlegung von Zweck der Bewertungsleistung und dem Wertermittlungsstichtag.
- Prüfung der vorhandenen Unterlagen / Informationen
- Erstellung Liste "benötigter Unterlagen / Informationen"
- Beschaffung der erforderlichen Marktdaten.
In der Regel findet ein Termin in der zu bewertenden Immobilie zusammem mit dem Auftraggeber statt. Im Rahmen dieses Termins, wird geprüft welche (zwingend erforderlichen) Unterlagen/Informationen noch ausstehen und besprochen, ob die Beschaffung durch den Auftraggeber selbst oder durch unser Büro erfolgt.
Es wird der Auftragsumfang final besprochen.
Der Gutachter erhebt im Ortstermin alle wesentlichen, wertrelevanten Informationen zum Umfeld, Grundstück, Gebäude. .
Modul 2 Beschaffung Unterlagen / Erhebung Informationen + Marktdaten
Für die Bewertung einer Immobilie sind folgende Informationen zwingend erforderlich:
Grundbuchangaben, Katasterbezeichnung, Liegenschaftskarte, Adresse, Erschließungssituation, Flächen-/Raummaß der Gebäude, Mietverträge (sofern vorhanden), Informationen zu durchgeführten bauliuchen Veränderungen / Modernisierungen.
Sofern ein Verkehrswertgutachten erstellt werden soll, sind weiterhin folgende Auskünfte einzuholen: Baulasten, Altlasten, Denkmalschutz, Beitragssituation des Grundstückes, Baurecht, Grundbuchauszug (nicht älter als 6 Monate)
Zur Kostenoptimierung kann die Auftraggeberin die Beschaffung in Eigenleistung durchführen (wir stellen eine Liste mit den jeweiligen Bezugsquellen zur Verfügung).
Der Zeitaufwand für das Modul 2 ist abhängig davon wieviele Unterlagen/Informationen noch beschafft werden müssen; ist z.B. kein Flächenmaß vorhanden, muss dieses anhand der Bauzeichnungen bestimmt werden, sind jedoch auch keine (aktuellen) Bauzeichnungen vorhanden, muss ein Aufmaß vor Ort und anschließend die Flächenberechnung erstellt werden.
Modul 3 Gutachter-Wertermittlung
Auf Basis der im Ortstermin erhobenen, wesentlichen, wertrelevanten Eigenschaften der Immobilie wird nun der Wert bestimmt. Hierzu sind gemäß § 8 Immobilienwertermittlungsverordnung - ImmoWertV zwingend zwei unabhängige Wertermittlungsverfahren zu wählen. Hierin besteht ein wesentlicher Unterschied zu den oft im Ulauf befindlichen Wertermittlungen von Nichtsachverständigen. Der Hintergrund ist die Kontrolle des Wertermittlungsergebnisses. Die Ergebnisse dürfen (i.d.R.) nicht weiter als 10 % abweichen.
Das Ergebnis der Wertermittlung wird in Form einer "gutachterlichen Stellungnahme zum ermittelten Marktwert" in Schriftform zusammengefasst.
Modul 4 Standard-Marktwertgutachten
In vielen Fällen wird ein belastbares Martkwertgutachten benötigt. Ein Gutachen ist vollständig und korrekt, wenn alle wesentlichen, wertrelevanten Eigenschaften der Immobilie in einer Weise dargestellt werden, dass ein Dritter, der die Immobilie nicht kennt, in der Lage ist, sich ein vollständigen Überblick zu verschaffen. Hierzu gehören auch die Dokumentation des Ortstermin durch Fotoanlage, die aktuellen Bauzeichnungen, nachvollziehbare Flächenberechnungen.
Modul 5 Verkehrswertgutachten nach § 194 BauGB
Insbesondere, wenn das Gutachten zur Vorlage bei Gericht, Finanzämter, Behörden etc. erstellt wird, ist die unabhängige Abfrage und Berücksichtigen von Baulasten, Altlasten, Denkmalschutz, Beitragssituation des Grundstückes, Baurecht, Grundbuchauszug (nicht älter als 6 Monate) zwingend erforderlich. Weiterhin sind auch allgemeine Erläuterungen der verwendeten Wertermittlungsbegriffe ins Gutachten aufzunehmen.
Gutachter-Verkaufsberatung
(optional mit Energieausweis)
Sie planen eine Immobilie zu verkaufen? Wir unterstützen Sie gerne. Nach umfangreicher Bestandsaufnahme erhalten Sie von uns eine markt- und sachgerechte Ermittlung der erzielbaren Kaufpreises; zusätzlich plausibilisieren wir unsere Ergebnisse durch die Heranziehung unserer eigenen Kaufpreissammlung sowie den Daten der Gutachterausschüsse. Neben der Frage: "Welcher Kaufpreis erzielt werden kann?" geben wir Ihnen nützliche Tipps zu den anstehenden Schritten, wie z.B. die Unterlagenvervollständigung, Wahl einer Vermarktungsart etc. .
Das Honarar beträgt für ein Standardobjekt: 500 € /zzgl. 200,00 € für Energieausweis
Gutachter-Kaufberatung
Kein Hauskauf ohne Gutachter! Analog zur Erstellung eines Gutachtens erheben wir alle wertrelevanten Eigenschaften und Besonderheiten der Immobilie. IIm Rahmen des gemeinsamen Ortstermin weisen wir die Immobilienkäufer auf mögliche Risiken hin. Alle Erkenntnisse fassen wir in einem umfangreichen Protokoll (20 Seiten) zusammen und ermitteln eine marktgerechte Kaufpreisspanne die wir zusätzliche mit realen Kaufpreisen aus unserer eigenen Kaufpreissammlung bzw. den Vergleichspreisen der Gutachterausschüsse plausibilisieren.
Das Honarar beträgt für ein Standardobjekt: 500 €
Mediation zum Marktwert bei Scheidung
In vielen Scheidungsfällen ist es schwierig einen Konsenz zum Marktwert, also dem realistsich zu erzielenen Kaufpreis herzustellen. Dies liegt oft auch daran, dass es sich nicht um ein Standardobjekt handelt und somit die "Prognose des wahrscheinlichsten Kaufpreises" nicht so exakt sein kann, wie dies gewünscht wird. In diesen Fällen kann eine "Mediation zum Marktwert" durchgeführt werden. Nach dem gemeinsamen Ortstermin, erfolgt eine gemeinsame 6-Augen-Wertermittlung mit den beteiligten Personen sowie dem Sachverständigen. Dieser erläutert die Wertermittlungsansätze und diskutiert die jeweiligen Anpassungsmöglichkeiten. Als Ergebnis liegt dann der gemeinsam erarbeitet Marktwert vor, der dann Gegenstand der verbindlichen Mediationsvereinbarung wird.
Das Honarar beträgt für ein Standardobjekt: 720,00 € zzgl. 120 € je benötigter Std. (i.d.R. sind 1-2 Std. anzusetzen)
Gutachten-Überprüfung
Gerne übernehmen wir die Überprüfung von Fremdgutachten. Hierzu legen wir die jeweils geltenden rechtlichen Rahmenbedingungen zu Grunde und überprüfen dabei "Punkt für Punkt" des Gutachtens insbesondere die Wertermittlung.
Honoarar nach Zeitaufwand: 120 €/Stunde
Hinweise zu den genannten Preisen
Alle Preise verstehen sich inkl. der gesetzlichen Mehrwertsteuer. In den genannten Honorarsätzen liegt folgendes Standardobjekt zu Grunde:
- Wohnimmobilie mit bis zu 3 Wohneinheiten
- 1 Haupt- und bis zu 2 Nebengebäude
- üblicher baulicher Zustand
- keine Rechte, Belastungen
- Entfernung zum Büro in Königswinter max. 45 km
- Flächenberechnung und/oder Bauzeichnungen vorhanden
Mögliche Abweichungen von diesen Standardeigenschaften werden im Angebot zu fairen Konditionen erfasst. (+25,00 € je angefangene Viertelstunde; 1,00 €/je zusätzlichen Km)
Beispiele für typische Anlässe zur Beauftragung eines Immobiliengutachter
Immobilienverkauf
Sie stehen vor dem Verkauf einer Immobilie und möchten den Prozess fundiert planen und möchten Fehler vermeiden?
Mit Hilfe unserer Gutachter-Verkaufsberatung erhalten Sie eine Analyse des Verkehrswertes / Marktwertes (auf Basis von Sachwertverfahren, Ertragswertverfahren und Vergleichswertverfahren nach ImmoWertV).
Über das Wertermittlungsergebnis erstellt der Immobiliengutachter eine gutachterliche Stellungnahme (Kurzgutachten).
Dieses Ergebnis wird (sofern ausreichend Daten zur Verfügung stehen) zusätzlich plausibilisiert anhand des sogenannten Sprengnetter-AVW-Wert, Vergleichskaufpreisen des örtlichen Gutachterauschusses und den Daten der eigenen Kaufpreissammlung.
Anhand dieser breiten Datenbasis können wir eine genaue Prognose treffen, welcher Kaufpreis erzielbar ist, bzw. zu welchem Preis mit einer hohen Sicherheit ein Käufer gefunden werden kann.
Zusätzlich erhalten Sie als Verkäufer eine unabhängige Beratung durch einen zertifizierten Sachverständigen, welche Unterlagen für den Verkauf benbötigt werden, wo Sie fehlende Beleihungsunterlagen beschaffen können, welche Maßnahmen ggf. verkaufsfördernd sein können.
Die Gutachter-Verkaufsberatung kosten für ein Standardobjekt in der Region Bonn/Rhein-Sieg, Westerwald ab 500 Euro inklusive der gesetzlichen Mehrwertsteuer.
Zusätzlich könnte die Stellungnahme in eine Gutachter-Immobilienprüfung umgewandelt werden, die dann alle wesentlichen Eigenschaften, Informationen, Daten, Berechnungen, Zustandsbeschreibungen, Objektfotos beinhaltet und (wahlweise mit oder ohne Wertermittlung) einem potenziellen Käufer anhand gegeben werden kann. Der auf diese Weise gut informierte Käufer, erhält dann die nötige Sicherheit für seine Kaufentscheidung. Dies kann den Verkaufsprozess beschleunigen.
Erbe
Sie haben eine Immobilie geerbt?
Es gibt viel zu beachten bei dem Thema Immobilienerbe. Lesen Sie hierzu auch folgenden Artikel auf unserer Website
Immobilienerbe
In dem meisten Fällen geht es zunächst darum, den Wert der Immobilie (n) einzugrenzen, z.B. um zu beurteilen ob die Erbmasse positiv ist oder welche Erbschaftssteuern zu erwarten sind.
Diese Eingrenzung kann durch die Module 1-3 in Form der gutachterlichen Stellungnahme ab 600 Euro relativ kurzfristig durchgeführt werden.
Im weiteren Verlauf könnte bei Bedarf dann die Erstellung eines Standard-Marktwertgutachten erfolgen.
Sofern Gerichte, Finanzämter, Betreuer oder Rechtspfleger beteiligt sind, muss meist ein formelles Verkehrswertgutachten nach § 194 BauGB erstellt werden. Dieses lässt sich ebenfalls relativ zeitnah aus der gutachterlichen Stellungnahme erstellen.
Mediation: Sofern Erbstreit besteht, gibt es die Möglichkeit durch eine Gutachter-Mediation Fakten festzulegen, um den Kern des Erbstreits stärker einzugrenzen.
Scheidung
Sie stehen vor einer Scheidung / Trennung und es geht um eine Immobilie?
Mehr zum Thema Scheidungsimmobilie erfahren Sie auf unserer Website unter
Scheidungsimmobilie
Für eine Scheidungsimmobilie ist oft der aktuelle Marktwert, also der wahrscheinliche Kaufpreis, der sich nach der aktuellen Marktsituation ergeben würde zu bestimmen.
Um etwaige Zugewinne zu berechnen, ist es oft auch erforderlich der Marktwert zu verschiedenen Stichtagen zu bestimmen. Dies können historische Wertermittlungsstichtage sein.
In Scheidungsfällen, in denen gewisse Investitionen unberücksichtigtz bleiben sollen, ist zudem der Marktwert zu einem abweichenden Qualitätsstichtag zu ermitteln.
Im ersten Schritt kann der Gutachter - sogar ohne Ortstermin - am Telefon eine erste Eingrenzung des Marktwertes für ein Standardobjekt vornehmen. Dies wird nach Zeitaufwand abgerechnet und ist oft schon ab 120 Euro möglich.
Etwas fundierter ist die Erstellung einer gutachterlichen Stellungnahme (am 600 Euro für ein Standardobjekt).
Durch eine kostenlose Beratung können wir die Leistungen festlegen, die für Ihren Scheidungsfall sinnvoll sind.