Immobilienbewertung 

Häufigste Fragen zur Immobilienbewertung

Wer bestimmt wie hoch der Wert einer Immobilie ist?

Wie kann dieser Wert bestimmt werden und wie belastbar ist das Ergebnis?

In den vergangenen 20 Jahren hat sich in der Immobilienbewertung sehr viel getan. Natürlich spielen auch heute noch die Herstellungskosten eines Gebäudes ein Rolle, aber eben nicht mehr die entscheidende Rolle. 
Marktwert und Verkehrswert bedeutet das gleiche !
Es ist die Prognose auf den wahrscheinlichsten Kaufpreis.
Warum wird hierzu ein Gutachter benötigt? 
Die Prognose kann streng genommen genauso exakt  durch einen Laien getroffen werden. Wenn z.B. eine ausreichende Anzahl von Kaufpreisen von vergleichbaren Immobilien zur Verfügung stehen, kann auch der Laie durch entsprechende Vergleiche eine exakte Prognose treffen, die unmittelbar aus dem Marktgeschehen (Kaufverhalten) abgeleitet wurde.
In den meisten Fällen stehen diese Vergleichspreise jedoch nicht zur Verfügung. Außerdem wird in vielen Fällen, die Wertermittlung eines unabhängigen und qualifizierten Sachverständigen benötigt und/oder gewünscht. 
Für diese Fälle muss ein Sachverständiger beauftragt werden.

Wieviel ist meine Immobilie wert?

Aber wie bestimmt der Gutachter den Wert einer Immobilie. Wie lässt  sich der mit  einem Gutachten festgesetzte Wert  überprüfen?
Der Immobiliengutachter ermittelt den Verkehrswert / Marktwert auf der Basis von gesetzlich normierten Wertermittlungsverfahren (dies sind das Sachwertverfahren (§§21 ff ImmowertV), das Ertragswertverfahren (§§17ff ImmoWertV) bzw. dem Vergleichswertverfahren ( §§15 ff ImmowertV) sowie aktuellen Marktdaten z.B. aus den Grundstücksmarktberichten. 
Für ein Einfamilienhaus sind die wesentlichen, wertbestimmenden Faktoren:

• der Grundstückswert, der sich anhand des amtlichen Bodenrichtwerts, sowie u.a. der spezifischen Lage innerhalb der Bodenrichtwertzone, der Größe, dem Zuschnitt, der Topgraphie, der baulichen Ausnutzung  bemisst
• dem Wert der Außenlagen
• dem Gebäudezeitwert (auf Basis der sogenannten Normalherstellungskosten / NHK)
• dem Zeitwert der Nebengebäuden / wie z.B. Garagen
• rechtliche Besonderheiten (wie z.B. Belastungen in Abteilung II im Grundbuch)
• sonstige Besonderheiten, wie z.B. Bauschäden / Baumängel, Erschließungsbesonderheiten
• Marktanpassung / Sachwertfaktor (die örtlichen Gutachterausschüsse bzw. in Rheinland-Pfalz der obere Gutachterausschuss werten jedes Jahr jeden einzelnen Kauffall aus und ermitteln u.a. den sogenannten vorläufigen Sachwert und vergleichen diesen mit dem gezahlten Kaufpreis. Die Abweichungen werden für die Ableitung von sogenannten Marktwertfaktoren oder Sachwertfaktoren benutzt.

Eine Wertermittlung muss immer plausibilisiert werden. In der Regel erfolgt dies durch ein zweites Wertermittlungsverfahren. Der ermittelte Marktwert / Verkehrswert kann aber auch durch Vergleiche mit Angebotspreisen / Kaufpreisen aus der Kaufpreissammlung, automatisierten Werten / Online-Bewertungen, Überprüfung über Rohertragsfaktoren (sogenannte Makler-Methode) überprüft / plausibilisiert werden.

Was ist zu beachten bei der Auswahlt des richtigen Sachverständigen / richtigen Gutachter?

Grundsätzlich kann sich jeder, der denkt, dass er/sie in einem speziellen Fachgebiet (wie z.B. die Immobilienbewertung) die sogenannte "besondere Sachkunde" besitzt als "Gutachter" oder "Sachverständiger" bezeichnen, da dieser Begriff nicht geschützt ist. Für den Auftraggeber kommt es jedoch darauf an, dass das erstellte Gutachten belastbar ist. Insbesondere soll es der Prüfung durch einen anderen Sachverständigen Bestand halten, also fachlich nicht angreifbar sein.
 Die Gruppe der "zertifizierten Sachverständigen" bzw. der "öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen" haben die "besondere Sachkunde" durch eine entsprechende berufliche Erfahrung nachgewiesen und haben durch entsprechender (meist mehrjährige) Weiterbildungen den Status erreicht, diese Sachkunde im Rahmen einer Abschlussprüfung nachzuweisen. Nach Erreichen der genannten Bezeichnungen müssen die "zertifizierten" und "öffentlich-bestellten" Sachverständigen jährliche Weiterbildungen nachweisen, ihre erstellten Gutachten (stichprobenartig) überprüfen lassen und durch eine mündliche Prüfung in regelmäßigen Abständen ihr aktuelles Fachwissen unter Beweis stellen.
 Da das Gutachten eines "zertifizierten" und "öffentlich-bestellten" Sachverständigen vor Gericht zwingend als Beweismittel akzeptiert werden muss, ist der Auftraggeber eines Gutachtens nur dann auf der sicheren Seite, wenn bei der Auswahl des Sachverständigen auf die genannten Sachverständigen geachtet wird.

Anlässe und benötigter Umfang einer Immobilienbewertung

Immobilienkauf

"Kein Hauskauf ohne Gutachter" - ein Gutachter kennt die typischen Schwachstellen von Gebäuden und kann (Kosten-) Risiken identifizieren. Der professionelle Gutachter weiß, welche Informationen und welche Objektunterlagen zur Verfügung stehen müssen, um den Wert einer Immobilie zu beziffern. Auch in Teilmärkten, in denen meist Preise jenseits der vom Gutachter bestimmten Marktwert gezahlt werden ist es wichtig, den Marktwert zu bestimmen, um das persönliche Risiko einzugrenzen. Es wird i.d.R. kein umfangreiches Wertgutachten benötigt. Eine Gutachter-Kaufberatung enthält ein ausführliches Besichtigungsprotokoll, stellt den ermittelten Marktwert dar, nimmt Bezug auf das Angebotspreisniveau und beziffert insgesamt die Risiken eines Immobilienkaufs.

ImmobilienverkaufSie planen der Verkauf einer Immobilie (in den nächsten Jahren). Der professionelle Gutachter stellt mit Ihnen die benötigten Unterlagen (Beleihungsunterlagen) sowie die erforderlichen Informationen zusammen, ermittelt belastbar den erzielbaren Kaufpreis, gibt Auskünfte, welche Faktoren den erzielbaren Kaufpreis beeinflussen werden, kann Tipps zum Verkaufsprozess geben und dokumentiert unabhängig (objektiv) und sachverständig den Marktwert als Basis für die nächsten Schritte. Eine Gutachter-Verkaufsberatung enthält die Beratung (im Ortstermin), ein Kurzgutachten zum Marktwert mit Bezug des aktuellen Vergleichsangebots.

Scheidung / Trennung

Die Immobilie ist meist der größte Vermögenswert einer Familie. Kommt es zur Trennung / Scheidung wird oft das Vermögen aufzuteilen sein. In vielen Fällen möchte ein Partner die Immobilie in der Scheidung / Trennung übernehmen und die andere Partei "auszahlen" (entschädigen). Oder es gab weitere Immobilien, die in den Jahren der Ehe / Partnerschaft einen erheblichen Wertzuwachs gewonnen haben. Dieser Wertzuwachs ist oft im Zuge des sogenannten Zugewinnausgleich zu entschädigen. 
Daher ist es sinnvoll, den Marktwert / Verkehrswert der vorhandenen Immobilien unabhängig durch einen professionellen Gutachter ermitteln zu lassen. 

Übertragung

Die Übertragung von Immobilien ist in vielen Fällen eine gute Möglichkeit zur Einsparung von Erbschaftssteuern. Zudem gibt es den "jungen" Generationen die Möglichkeit, sehr früh mit dem Vermögensaufbau zu beginnen. Oft besteht der Immobilienbesitz aus mehreren Immobilien bzw. es sind mehrere Kinder vorhanden. Beim Aufteilen in Anteile wird immer den möglichst genaue Marktwert / Verkehrswert benötigt. Der professionelle Gutachter kann diesen objektiv und genau bestimmen.

Erbschaft und Schenkung

Sie haben eine Immobilie geerbt? Sie sollten sich relativ schnell einen Überblick über den Marktwert / Verkehrswert der geerbten Immobilie machen. Oft wird Erbschaftsteuer oder Schenkungssteuer fällig. Die sogenannte "gemeine Wert" den das Finanzamt festsetzt weicht ob vom realen Verkehrswert ab. Um die persönliche Belastung aus Erbschaftssteuer / Schenkungssteuer zu reduzieren, kann dem Finanzamt der Verkehrswert durch ein Sachverständigengutachten / Verkehrswertgutachten nachgewiesen werden.

Zwangsversteigerung / Teilungsversteigerung

Wenn Darlehensnehmer ihre Immobilienkredite nicht mehr bedienen können, können die Kreditinstitute die Zwangsversteigerung betreiben. Zwangsversteigerungen bzw. Teilversteigerungen können auch durchgeführt werden wenn sich mehrere Eigentümer einer Immobilie z.B. Ehepartner oder Erbengemeinschaften nicht einigen können. Die Basis für eine solche Zwangsversteigerung ist immer ein durch das zuständige Amtsgericht bestellte Verkehrswertgutachten.

Gutachten-Prüfung / Plausibilisierung von Fremdgutachten

Sie sind die Bewertung einer Immobilie involviert und es wurde ein Wertgutachten vorgelegt. Ein Laie kann ein Gutachten (meist) nicht prüfen. Die Beauftragung eines zweiten Gutachten kann in vielen Fällen sinnvoll sein, in vielen Fällen ist es aber ausreichend, das vorgelegte Gutachten, durch einen eigenen professionellen Gutachten / Sachverständigen überprüfen zu lassen.

Bestimmung des Beleihungswert / 
Gutachten für Finanzierung

Für Kreditinstitute ist neben dem Marktwert / Verkehrswert auch der sogenannte Beleihungswert wichtig. Der Beleihungswert wird nach der BelWertV (Beleihungswertverordnung) bestimmt und liegt niedriger als der Marktwert (z.B. bei der selbstgenutzten Eigentumswohnung i.d.R. - 10 %). In vielen Fällen weicht der Beleihungswert aber sehr viel stärker ab. Da die Kreditinstitute ihre "besten Zinskonditionen" nur in Höhe des Beleihungswertes vergeben, und die darüber hinausgehenden Finanzierungsanteile nur mit Risikozuschlägen "herausgeben" kann es sinnvoll sein, dass der potenzielle Kreditnehmer eine Überprüfung des festgesetzten Beleihungswertes vornimmt. Ggf. kann es sich über eine längere Kreditlaufzeit "rechnen" einen anderen Kreditgeber zu wählen, wenn der Beleihungswert zu gering festgesetzt wurde.


Empfehlung / Tipp:
Lassen Sie sich von einem professionellen Gutachter / Immobiliensachverständigen beraten. In vielen Fällen muss kein umfangreiches Gutachten erstellt werden. Oft kann mit geringe Aufwand / geringen Kosten eine Lösung schnell und unkompliziert erarbeitet werden.